WZMOCNIENIE OCHRONY NABYWCÓW LOKALI MIESZKALNYCH

Data publikacji: 24-05-2022

W miejsce ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, z dniem 1 lipca 2022 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym .

W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej wskazano, iż celem jej wprowadzenia jest efektywna ochrona nabywców w relacjach z deweloperem, w szczególności poprzez poprawę skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprawę bezpieczeństwa obrotu prawnego oraz wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.

Wśród najważniejszych zmian należy wskazać powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a zgromadzone środki mają stanowić zabezpieczenie nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przede wszystkim na wypadek upadłości dewelopera i przerwania przedsięwzięcia deweloperskiego lub upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W nowej ustawie deweloperskiej doprecyzowano również kwestię odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku stwierdzenia przez nabywcę jego wad. Zgłoszenie wady należy odnotować w protokole z czynności odbiorowych, podobnie jak uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera. Deweloper w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu ma obowiązek przekazać nabywcy informację o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy. W braku poinformowania nabywcy o uznaniu lub odmowie uznania wad oraz jej przyczyn we wskazanym terminie uważa się, że deweloper uznał wady i ma obowiązek ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. W nowej ustawie deweloperskiej wprowadzono zatem automatyzm uznania wad przez dewelopera w razie jego bierności.

Co istotne, nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia, że lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole. W uzasadnieniu do projektu nowej ustawy deweloperskiej wskazano, iż dotychczasowa regulacja procedury odbioru uniemożliwia nabywcy odmowę odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku, gdy posiada on wady istotne. Zatem nawet w sytuacji, gdy charakter wad uniemożliwia korzystanie z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nabywca nie ma prawa odmówić dokonania odbioru przedmiotu świadczenia, co w praktyce wiąże się z obowiązkiem ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, mimo niemożności jego użytkowania.

Ponadto, nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na gruncie nowej ustawy deweloperskiej zyska uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej. W razie sporu pomiędzy deweloperem a nabywcą w przedmiocie istnienia wady istotnej, nabywca musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego dotyczącą zgłoszonej przez siebie wady istotnej, z powodu której odmawia odbioru. Jeżeli opinia rzeczoznawcy potwierdzi istnienie wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, to nabywca może odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia opinii ponosi deweloper. Natomiast w przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej, wskazane koszty obciążają w całości nabywcę.

Nowe przepisy wprowadzają również instytucję umowy rezerwacyjnej, której treść i forma na gruncie obowiązującej ustawy pozostawały w pełni uzależnione od woli dewelopera. W praktyce niejednokrotnie rezerwacja danego lokalu nie miała sformalizowanego charakteru i sprowadzała się do systemu komputerowego dewelopera lub ustnych uzgodnień. Od 1 lipca 2022 r. umowa rezerwacyjna będzie zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a w jej treści należy określić m.in. wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony. Opłata rezerwacyjna może mieć charakter bezzwrotny, jednakże przepisy określają obligatoryjne przesłanki jej zwrotu, choćby w przypadku nieuzyskania przez rezerwującego pozytywnej decyzji kredytowej. Zawarcie umowy rezerwacyjnej wiąże się dla dewelopera z obowiązkiem informowania rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach.

Choć nowelizacja wchodzi w życie z dniem 1 lipca br., ustawodawca przewidział pewne wyjątki i tak do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, w okresie 2 lat co do zasady stosowane będą przepisy dotychczasowe. Tym samym nowy reżim bez wyjątków obowiązywać ma od 1 lipca 2024 r.

Deweloperzy zwracają uwagę na dynamicznie zmieniającą się sytuację na rynku mieszkaniowym, spowodowaną wysoką inflacją, rosnącymi stopami procentowymi czy choćby podwyżkami cen materiałów budowlanych i apelują o przesunięcie terminu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej. Niemniej zdaje się, że z tych samych względów należy jak najszybciej rozszerzyć ochronę środków finansowych nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, czemu służą nowe przepisy.

Iga Czarniak

Aplikant radcowski